שוק נדל"ן היוקרה באיטליה: הביקוש ממשיך לעלות

שוק נדל"ן היוקרה באיטליה הוא שוק דינמי, המאופיין בצמיחה יציבה של המחירים ובעלייה בביקוש. מתעניינים בו הן רוכשים מקומיים והן רוכשים בינלאומיים – בעיקר אירופאים ואמריקאים. בעוד שבצפון איטליה 50% מהרוכשים קונים דירות למגורים, עם מחירי שיא של מעל 22,000 אירו למ"ר במילאנו, בדרום גוברת פעילות של משקיעים, ובמרכז – של רוכשים זרים. כך עולה מדו"ח "Market Report Italia 2025" של Engel & Völkers איטליה, שנערך בשיתוף עם Nomisma והוצג ברומא.

נתון מעניין שעלה מהדו"ח מצביע על נתח משמעותי של רוכשים זרים באזור המרכז. אך כשמתמקדים ברוכשים בינלאומיים, עולה השאלה: האם ניתן לעשות משהו נוסף כדי להפוך את ההשקעה באיטליה לאטרקטיבית עוד יותר?

מחירים וביקוש – התחזיות לשנת 2025

התחזית של רשת Engel & Völkers לשנת 2025 מצביעה על התבססות שוק היוקרה באיטליה, עם עלייה ממוצעת של מחירים כמעט בכל רחבי המדינה.
הביקוש לנכסים באיכות גבוהה, שכבר כיום נמצא ברמה גבוהה, צפוי להמשיך ולצמוח. הביקוש יתאפיין במיוחד ברגישות לנושאי יעילות אנרגטית והימצאות של מרחבים חיצוניים. בערים הגדולות, צפויה עלייה בהתעניינות באזורים שאינם מרכזיים אך מחוברים היטב לתחבורה – מגמה שתונע על ידי פיתוחים תחבורתיים ועירוניים חדשים.

דירת מגורים, דירת נופש או דירה להשקעה – איך מתחלק הביקוש באיטליה?

 

בצפון איטליה, בשנת 2024:
      • דירה למגורים: 50% מהעסקאות
      • דירת נופש: 35% 
      • דירה להשקעה: 15%
במרכז איטליה:
  • דירה ראשונה: 35%
  • דירת נופש: 45%
  • דירה להשקעה: 20%
בדרום איטליה ובאיים:
  • דירה ראשונה: 30%
  • דירה שנייה: 42%
  • השקעה: 28%
נתון מעניין נוסף: רוב רוכשים זרים מעדיפים את מרכז איטליה, עם נתח של 60% מהעסקאות. בצפון הם מהווים כ-30% בלבד, ובדרום ובאיים – כ-35%.

מלאו את הפרטים שלכם וניצור אתכם קשר

מה קורה בצפון איטליה

בצפון איטליה, ובמיוחד בצפון-מערב, מילאנו ממשיכה להיות המרכז של שוק נדל"ן היוקר באיטליה. אזורים כמו בררה (Brera) ורובע האופנה (Quadrilatero) מגיעים למחירים של מעל 22,000 אירו למ"ר לדירות משופצות, כאשר הממוצע הוא 15,000 אירו למ"ר באזורים המרכזיים. באזורים פורטה רומנה (Porta Romana) ופורטה ונציה (Porta Venezia), המחירים נעים בין 8,000 ל-12,000 אירו למ"ר.

עוד נרשמת פעילות ערה בעיירות היוקרה של ליגוריה, כמו פורטופינו וסנטה מרגריטה ליגורה, שם המחירים מעל 19,000 אירו למ"ר, שמגיעים גם עד 25,000 אירו למ"ר לנכסים עם נוף לים.
גם עמק אאוסטה בולט, עם עיירות כמו קורמאייר ושרביניה, שמושכות קהל בינלאומי, במחירים שנעים בין 8,000 ל-14,000 אירו למ"ר, כשבמקרים מיוחדים מגיעים גם ל-16,000 אירו למ"ר.
באזור האגמים, רואים ביקוש ער מצד רוכשים בינלאומיים לאזורי אגם מאג'ורה ו-אגם ד'אורטה, כאשר נכסים עם גישה ישירה למים מגיעים ל-8,000–10,000 אירו למ"ר, תלוי ברמת השיפוץ.
אגם קומו ממשיך להיות יעד מועדף למי שמחפש נכסי יוקרה, עם מחירים של 4,000–10,000 אירו למ"ר עבור דירות משופצות – לפי המיקום.
באגם מאג'ורה ואגם איסאו, המחירים נעים בין 2,400 ל-4,400 אירו למ"ר, וגם שם נרשמת נוכחות בולטת של קונים מחו"ל.
לבסוף, אגם גארדה מציג מחירים שמגיעים עד 6,300 אירו למ"ר.
במעבר לצפון-מזרח, בוונציה המחירים נעים בין 7,000 ל-12,000 אירו למ"ר בנכסים שבמרכז ההיסטורי.
קורטינה ד'אמפצו שומרת על רמות מחירים גבוהות במיוחד – 18,000 עד 24,000 אירו למ"ר.
מדונה די קמפיליו ממשיכה להיחשב שוק יציב לרוכשים של דירות נופש יוקרתיות, עם מחירים ממוצעים של 10,000–18,000 אירו למ"ר באזורים היוקרתיים ביותר.
ולבסוף, שוק הנדל"ן של בולוניה נשאר יציב, עם טווח מחירים של 4,500–5,500 אירו למ"ר.

מצב שוק נדל"ן היוקרה במרכז איטליה

לפי הדו"ח, רומא שומרת על ביקוש גבוה במיוחד לנכסי יוקרה באזורים הנחשבים ביותר: המרכז ההיסטורי, פראטי, פאריולי, פינציאנו ואזור EUR. באזורים אלו, דירות ששופצו מגיעות למחיר ממוצע של כ־7,500 אירו למ"ר, עם שיאים על 10,000 אירו למ"ר בנכסים יוצאי דופן. שיווק הנכסים באזורים אלו מתבצע במהירות גבוהה במיוחד.
עיר נוספת שמושכת עניין רב מלקוחות ומשקיעים היא פירנצה. במרכז ההיסטורי של עיר הבירה הטוסקנית, מחירי דירות ששופצו נעים בין 4,200 ל-5,500 אירו למ"ר, אך נכסי יוקרה יכולים להגיע ל־10,000 אירו למ"ר.
אזור Lungarno Vespucci, הסמוך למרכז העיר ומציע נוף פנורמי לנהר הארנו, מבוקש מאוד, עם מחירים שבין 3,500 ל־4,200 אירו למ"ר.
גם אזור גבעות קיאנטי ממשיך למשוך עניין – וילות היסטוריות שם יכולות להגיע עד 8,000 אירו למ"ר.
באזורים הכפריים של טוסקנה ואומבריה נרשמת פעילות גבוהה מצד משקיעים זרים, המחפשים בתי אבן (casali) ששופצו, במחירים של בין 2,500 ל־5,000 אירו למ"ר.

שוק הנדל"ן בדרום איטליה ובאיים

בדרום איטליה ובאיים, המקומות היוקרתיים והמבוקשים ביותר בקרב רוכשים מחו״ל הם פורטו צ'רבו, פורטו רוטונדו וקפרי.
במחוז קמפניה, בקפרי, נכסים עם נוף לסלעי ה"פארליוני" (Faraglioni) נמכרים במחירים של 13,000–14,000 אירו למ"ר.
לאורך חוף אמלפי, בעיירות רבלו ופוזיטאנו, המחירים נעים בין 6,000 ל־10,000 אירו למ"ר, ואילו סורנטו מגיעה עד 8,000 אירו למ"ר.
נאפולי בולטת בשכונות היוקרה שלה – קיאיה, פוזיליפו ו-וומרו, עם מחירים ממוצעים של 7,500, 7,000 ו-6,500 אירו למ"ר בהתאמה.
המרכז ההיסטורי של נאפולי, שמוכר כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו, מהווה יעד אטרקטיבי להשקעה, עם מחירים בין 4,000 ל־5,000 אירו למ"ר.
במחוז פוליה, בבארי, השכונות מוראט ו-אומברטינו הן מהמבוקשות ביותר, עם מחירים של 3,800–4,200 אירו למ"ר לדירות משופצות.
העיירה אוסטוני ואזור ואל ד’איטריה רושמים ביצועים טובים, עם מחירים בין 5,000 ל־6,000 אירו למ"ר, ונמשכים אליהם רוכשים זרים רבים.
אזור סלנטו – כולל לצ’ה, נארדו ו-אוטרנטו – מושך ביקוש בינלאומי בזכות הארכיטקטורה הייחודית, עם טווח מחירים רחב של 1,000–5,000 אירו למ"ר.
בסיציליה, שכונת מונדלו בפלרמו נחשקת עם מחירים של עד 4,000 אירו למ"ר.
בקטניה, אזורי סקוליירה, לונגומארה ו-טיבולי מציעים מחירים של 2,800–3,800 אירו למ"ר.
בעיירת היוקרה טאורמינה, המחירים עוברים את 5,200 אירו למ"ר, ובצ’פאלו נעים בין 3,000 ל־4,500 אירו למ"ר.
באי פנאראה (מקבוצת האיים האיאוליים), המחיר הממוצע עולה על 7,000 אירו למ"ר, כשהביקוש מונע בעיקר על ידי משקיעים מחו״ל.
בסרדיניה, העיירות פורטו צ'רבו ו-פורטו רוטונדו מובילות את שוק היוקרה עם מחירים של 26,000–32,000 אירו למ"ר.
באזורים סביב אולביה, נכסי יוקרה מגיעים גם ל־15,000 אירו למ"ר, ומושכים אליהם משקיעים בינלאומיים.