פרויקטים
Tremezzina, Lago di Como
14 סטודיו, דירות שני חדרים וקוטג'ים עם נוף לאגםאפשר להירשם ולהיות בין ראשוני הרוכשים
אגם מאג'ורה20 סטודיו ודירות שני חדרים עם נוף לאגםלמה איטליה?
נדל״ן באיטליה הוא השקעה חכמה משלבת רווח כלכלי, יופי תרבותי ונופש חלומי: דרך מבטיחה להחזיק נכס במדינה המארחת מעל 65 מיליון תיירים בשנה – ביקוש קבוע שמעלה את ערך ההשקעה. פוטנציאל רווח גבוה מהשבחה ומתשואה כאחד – לצד חוויית חיים שאין שני לה בעולם.
בקיצור, הזדמנות ליהנות מנכס חלומי לצד פוטנציאל כלכלי אמיתי
מחירים אטרקטיביים
מחיר ממוצע באגם קומו נמוך מלימסול, למשל (€3,030 מול €3,200 למ״ר). שלא לדבר על הנוף האגדי שמסביב?
תשואה גבוהה
דירות נופש באזורים תיירותיים באיטליה מניבות בממוצע 6-7% תשואה מהשכרה לתיירים – שילוב של רווחיות עם נכס חלומי.
שוק בתנופה
לאחר התאוששות ממגפת הקורונה, מחירי נכסים בעיירות נופש באיטליה עלו בכ־8% בשנה האחרונה, עם ביקוש הולך וגובר.
נכס חלומי לנופש פרטי
בית מול אגם כחול, דירה עם מרפסת לים התיכון – מקום שאליו חוזרים שוב ושוב. זאת גם השקעה בחלום.
חדשות נדל"ן איטליה
על שפת אגם קומו ניצב מלון־הארמון שנולד בראשית המאה הקודמת כמוקד נופש לאצולה האירופית, שרד מלחמות ושנים של דממה, ושב אל קדמת הבמה כיעד
איפה המקומות הכי טובים להשקיע באגם קומו כרגע? האם בלג’יו עדיין הבחירה המובילה, או שעירות כמו דומאסו, צ'רנוביו וגראבדונה מתחזקות? אנחנו ממשיכים בסקירה של
וילה דל בלביאנלו המפורסמת בקרבת Residenza MonteLario וילה דל בלביאנלו (Villa del Balbianello) – אחת האחוזות המפורסמות באגם קומו, מציעה שילוב נדיר של היסטוריה,
MonteMare Homesמשיקה פרויקט בוטיק ב־Tremezzina, עיירת וילות היסטוריות, מלונות היוקרה והנופים המרהיבים על הגדה המערבית של אגם קומו – אחד האזורים המבוקשים ביותר באגם,
איפה המקומות הכי טובים להשקיע באגם קומו כרגע? האם בלג’יו עדיין הבחירה המובילה, או שעירות כמו מנאג’ו, ורנה וטרמצו מתחזקות? מה הופך את המיקומים
מינוי נאמן ישראלי, פיקוח הדוק על היזם, חוזים על פי דין ישראלי ועל פי דין איטלקי במקביל, רישום זכויות באיטליה על ידי נוטריון בכל
מי אנחנו
אולג אוליאנסקי
יזם, מנכ”ל MonteMare Homes ישראל-איטליה
Fulvio Caputo
מייסד ומנהל טכני של CandC architettura ingegneria, ננציה, איטליה. מנהל ביצוע
Giacomo Infelise
שותף ב-CandC architettura ingegneria, אדריכל ראשי
Andrea Bortolotto
עורך דין, שותף ב-CeB Avvocati, פאדובה, איטליה
אילן ליבוביץ
עורך דין, מומחה לנדל״ן בינלאומי, ישראל
עוד עלינו>>>
גלריה פרויקטים
שאלות נפוצות
למה כדאי להשקיע בנדל"ן באיטליה?
איטליה מציעה שילוב ייחודי של נכסים במחירים נגישים יחסית, ביקוש יציב לשכירות (תיירותית וארוכת טווח), ושוק נדל״ן עם פוטנציאל עליית ערך באזורים מסוימים כמו אגם קומו, טוסקנה, דרום איטליה וסיציליה.
האם משקיע ישראלי יכול לרכוש נכס באיטליה?
כן. משקיעים זרים רשאים לרכוש נכסים באיטליה בבעלות מלאה (Freehold), ללא מגבלות מיוחדות.
מהי התשואה הצפויה מהשקעה באיטליה?
באזורים תיירותיים פופולריים התשואה משכירות קצרת טווח נעה סביב 5%–8% נטו בשנה. בשכירות ארוכת טווח לרוב 3%–5%. בנוסף יש פוטנציאל לעליית ערך של הנכס בטווח הארוך. יותר פרטים: השקעות נדל”ן באיטליה: תשואה מול השבחה – איפה כדאי להשקיע?
אילו מסים חלים על רכישת נכס ביטליה?
רכישה מפרטי (לא דרך חברה, ללא מע”מ)
- מס רישום 9% מערך הנכס הקטסטרלי (valore catastale), אך לפחות 1,000 € ערך קטסטרלי מחושב כ־rendita catastale × 126 (מקדם קבוע לדירה שנייה)
מסים אחרים קבועים ללא קשר למחיר הקניה:
- מס היפוטקה (imposta ipotecaria) – ללא קשר אם לוקחים משכנתא או לאו
- מס קטסטרלי (imposta catastale) שנייהים – 50 € כל אחד.
רכישה מקבלן עם מע”מ (IVA)
- מע”מ: 10% על מחיר הרכישה
- מס רישום: קבוע – 200 €
- מס היפוטקה ומס קטסטרלי גם כן – 200 € כל אחד.
לעוד פרטים: חישוב מס הרישום ברכישת דירה להשקעה
אילו מסים חלים על השכרת נכס באיטלה?
מס באיטליה
אופציה 1 – מסלול Cedolare secca
- שיעור מס קבוע:
- 21% לדירה אחת
- 26% אם יש יותר מדירה אחת
- אין קיזוז הוצאות.
אופציה 2 – מסלול רגיל (IRPEF)
- מס הכנסה לפי מדרגות איטלקיות. ל־2025:
- עד 28,000 אירו – 23%
- 28,001–50,000 אירו – 35%
- במסלול זה אפשר לנכות הוצאות מוכרות (עמלות ניהול, ביטוח, תחזוקה, מע”מ לא מוכר כהוצאה).
מס בישראל
- המס ששולם באיטליה מזכה בישראל לפי אמנת כפל המס.
- גם בישראל יש שתי אופציות מיסוי הכנסות מהשכרת דירה:
- מסלול 15% על הכנסה ברוטו, בניכוי המס האיטלקי שכבר שולם.
- מסלול רגיל (מדרגות המס בישראל) על הנטו אחרי הוצאות, בניכוי המס האיטלקי.
עוד פרטים: מיסוי הכנסות מדירה באיטליה: מה משקיע ישראלי צריך לדעת
מהן העלויות הנוספות ברכישה?
מלבד מחיר הנכס יש להביא בחשבון:
- שכר טרחת עו״ד או נוטריון: כ-1%–2%.
- דמי רישום בטאבו.
- תיווך (בדרך כלל 3%).
- תחזוקה וניהול שנתי.
האם רכישת נכס באיטליה מעניקה זכות לתושבות - תוכנית Golden Visa?
בעלות על נדל”ן באיטליה כשלעצמה לא מעניקה זכות לתושבות במדינה. יחד עם זאת, רוכשי נכסים עשויים להגיש בקשה (“visa per residenza elettiva”)—אשרת מגורים לאלה שלא עובדים באיטליה, כאשר יש להם הכנסה פסיבית יציבה מחוץ לאיטליה.
איך החוק באיטליה מגן על משקיע בדירה על הנייר
החוק להגנת רוכשי דירות מקבלן (Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 – Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) מחייב כל קבלן להנפיק ערבות בנקאית (fideiussione bancaria) או ביטוחית (fideiussione assicurativa) לכל תשלום של רוכש לפני מסירת הדירה. לפרטים: דירה על הנייר: איך החוק באיטליה מגן על משקיע
איזה רגולציה יש באיטליה לדירות להשכרה לטווח קצר?
המסגרת נקבעת בחוק התיירות הארצי (D.Lgs 79/2011):
רישום ברשות המקומית (SUAP).
קבלת CIN – Codice Identificativo Nazionale חובה לכל דירה.
דיווחי אורחים ב־Alloggiati Web למשטרה תוך 24 שעות.
דיווחי סטטיסטיקה ל־ISTAT.
ציוד בטיחות וביטוח אחריות צד ג’.
ביטוח: חובה מעשית ולעיתים גם חוקית
RC Casa Vacanza – ביטוח אחריות צד ג’ שמכסה נזקי אורחים, פציעות, נזק לרכוש משותף.
עלות: 150–600 € לשנה, לעיתים עם השתתפות עצמית של מאות אירו.
בחלק מהאזורים (לומברדיה, ליגוריה, טוסקנה) נדרש כחלק מהרישוי.
לפרטים נוספים : ניהול דירות נופש באיטליה – מדריך מלא למשקיע הישראלי
איך מתבצע רישום הנכס באיטליה?
העסקה נחתמת בפני נוטריון מוסמך באיטליה, והוא דואג לרישום הזכויות בטאבו. הרישום שקוף ובטוח למשקיעים.
מי ינהל את הנכס עבורי?
חברות ניהול מקומיות מובילות מציעות שירותים מלאים: תחזוקה, השכרת הנכס, גביית תשלומים ודיווח מס. עוד פרטים: ניהול דירות נופש באיטליה – מדריך מלא למשקיע הישראלי
כמה קל למכור את הנכס בעתיד?
באזורים מבוקשים: אגמים קומו, מאג’ורה, גארדה, מרכזי ערים, יעדים תיירותיים – הביקוש לנכסים גבוה, כך שניתן למכור תוך מספר חודשים. באזורים פחות מרכזיים משך הזמן ארוך יותר.
האם יש יתרונות מס למשקיעים זרים?
כן. איטליה מציעה משטרי מס ידידותיים, כולל מס אחיד על שכירות (“Cedolare Secca”) ואפשרויות לקיזוז הוצאות.
מה הבדל בין שכירות לטווח קצר ולטווח ארוך באיטליה?
באיטליה, שכירות לטווח קצר (Affitto breve או Locazione breve) היא השכרה למגורים שמוגבלת בזמן, בדרך כלל לתקופה של עד 30 יום (ולפעמים עד 18 חודשים במקרים מיוחדים), עם מטרות מגורים זמניות כמו תיירות, לימודים, עבודה זמנית, או רילוקיישן. לפרטים: שכירות לטווח קצר באיטליה: מה זה?
ואילו שכירות לטווח ארוך (Affitto a lungo termine או Locazione a canone libero) היא חוזה שכירות סטנדרטי באיטליה לתקופה ממושכת, לרוב ל-4 שנים לפחות, עם אופציה ל-4 שנים נוספות (מכונה גם “חוזה 4+4”). זהו הפורמט הנפוץ ביותר למגורי קבע
לפרטים: שכירות לטווח ארוך באיטליה: מה זה?