תקציב החלום: מסים, עמלות, אגרות, שיש להוסיף למחיר כשקונים נכס באיטליה

חולמים לקנות בית באיטליה? בין אם מדובר בדירת נופש בטוסקנה, וילה בסרדיניה או דירה ברומא, רכישת נכס באיטליה כרוכה בעלויות נוספות מעבר למחיר הרכישה. עבור רוכשים ישראלים שאינם מתגוררים באיטליה, חשוב להבין את העלויות הללו כדי לתכנן את התקציב בצורה מושכלת. מאגרות סוכנות נדל"ן ועד מסים, נוטריון ועלויות תחזוקה שוטפות, כתבה זו מפרטת את כל מה שצריך לדעת על העלויות הנלוות לרכישת נכס באיטליה בשנת 2025.

עמלות סוכנות נדל"ן

באיטליה, נהוג שגם הקונה וגם המוכר משלמים עמלה לסוכנות הנדל"ן. עבור קונים, העמלה נעה בדרך כלל בין 3% ל-5% ממחיר הרכישה, בתוספת מע"מ (IVA) בשיעור של 22%. לדוגמה, עבור נכס בשווי 300,000 אירו, העמלה עשויה להיות בין 9,000 ל-15,000 אירו לפני מע"מ, ועם מע"מ היא תגיע ל-10,980 עד 18,300 אירו. ניתן לעיתים לנהל משא ומתן על העמלה, במיוחד עבור נכסים יקרים או כאשר הסוכנות מציעה שירותים נוספים, כמו סיוע בניירת או תרגום. טיפ לישראלים: ודאו שהחוזה עם הסוכנות כולל התחייבות ברורה לשיעור העמלה ולשירותים הניתנים. מומלץ לבחור סוכנות שמכירה את השוק המקומי ויכולה לתקשר באנגלית, שכן רוב הישראלים אינם דוברים איטלקית שוטפת.

מסים על רכישת נכס

כרוכשים שאינם תושבי איטליה, תחויבו במסים שונים, שתלויים בסוג הנכס ובסטטוס המגורים שלכם:

  • מס רישום (Imposta di Registro): עבור נכסים שאינם משמשים כמגורים ראשוניים (למשל, בית נופש או נכס השקעה), מס הרישום הוא 9% משווי הקדסטר (ערך ממשלתי של הנכס, שלרוב נמוך ממחיר השוק). לדוגמה, עבור נכס עם שווי קדסטר של 200,000 אירו, המס יהיה 18,000 אירו. סכום מינימלי של 1,000 אירו חל גם אם המס המחושב נמוך מכך.

  • מס קדסטרלי (Imposta Catastale) ומס משכנתא (Imposta Ipotecaria) – שמשלמים אותו גם כשלא לוקחים משכנתא: עבור רוכשים שאינם תושבים, מסים אלה הם בדרך כלל בסכום קבוע של 50 אירו כל אחד עבור נכסים למגורים, אך עשויים להיות גבוהים יותר עבור נכסים יוקרתיים.

  • מע"מ (IVA): אם הנכס נרכש מחברת בנייה והוא נחשב "חדש" (נבנה או שופץ באופן יסודי בחמש השנים האחרונות), תשלמו מע"מ במקום מס רישום. שיעור המע"מ הוא 10% ממחיר הרכישה עבור נכסים שאינם מגורים ראשוניים, או 22% עבור נכסים יוקרתיים.

טיפ לישראלים המתכננים להפוך לתושבי איטליה: אם זה קורה תוך 18 חודשים, הם עשויים להיות זכאים להטבות מס (כגון מס רישום של 2% בלבד עבור מגורים ראשוניים), אך יש להצהיר על כך מראש ולעמוד בתנאים.

הערת אגב: עד כמה השיפוץ היה יסודי, או עד כמה הנכס הוא יוקרתי – אלה דברים שניתנים לפרשנות. בפרויקטים של MonteMare Homes אנחנו עובדים את רואה החשבון (Commercialista) שמסייע בדרך כלל לפרשן דברים אלה בדרך הנכונה.

מלאו את הפרטים שלכם וניצור אתכם קשר

עלויות משפטיות

 

באיטליה, כל רכישת נכס דורשת מעורבות של נוטריון (לאו דווקה של עורך דין) שמנסח את חוזה הרכישה הסופי (atto di vendita) ומבטיח שהעסקה חוקית. עלויות הנוטריון נעות בין 2% ל-4% משווי הנכס המוצהר, תלוי במורכבות העסקה ובמיקום. בנוסף, ישראלים שאינם דוברים איטלקית יצטרכו לשלם עבור מתורגמן מוסמך במהלך חתימת החוזה, בעלות של כ-200 עד 500 אירו.

הערת אגב: כך זה עובד בדרך כלל. בפרויקטים של MonteMare Homes אנחנו מעמידים עו"ד ישראלי, עו"ד איטלקי, בנוסף לנוטריון איטלקי לפי חוק, ובעלויות הרבה יותר נמוכות.

עלויות בדיקת נכס (ג'אומטרה או מהנדס)

מומלץ לשכור ג'אומטרה (מומחה טכני) או מהנדס לבדיקת מצב הנכס, במיוחד עבור נכסים ישנים או כאלה הדורשים שיפוץ. עלות בדיקה בסיסית נעה בין 500 ל-700 אירו, אך בדיקה מקיפה יותר עשויה לעלות עד 1,500–5,000 אירו, תלוי בגודל הנכס. עבור נכסים ישנים, בדיקה זו יכולה לחסוך עלויות משמעותיות על ידי זיהוי בעיות מבניות מראש.

הערת אגב: בפרויקטים של MonteMare Homes אנחנו עושים בדיקה יסודית הן של הפן הטכני, הן של הפן המשפטי של כל נכס ונכס, והוא מגיע לרוכש ישראלי עם דו"ח בדיקה מלא.

עלויות שוטפות אחרי רכישה

  • IMU (Imposta Municipale Unica) – מס נכס שנתי, נגבה מנכסים שאינם דירת מגורים עיקרית. שיעור המס נע בין 0.5% ל־1.1% מערך הנכס לפי החלטת הרשות המקומית. משולם על ידי בעל הבית גם בדירה שכורה.

  • TARI – מס אשפה שנתי. מחושב לפי גודל הנכס ומספר הדיירים הרשומים (גם אם לא מתגוררים בפועל). משולם על ידי בעל הבית גם בדירה שכורה

  • הוצאות תחזוקה ובניין – תשלום לוועד הבית (Condominio) עבור ניקיון, מעלית, גינון, ביטוחים ועוד. משולם על ידי שוכר  בדירה שכורה לטווח ארוך.

  • מים, חשמל, גז, חימום, אינטרנט – לפי צריכה. משולם על ידי שוכר בדירה שכורה לטווח ארוך.