מיסוי הכנסות מדירה באיטליה: מה משקיע ישראלי צריך לדעת
משקיע ישראלים שמחפש הכנסה פסיבית מנכo באיטליה – בין אם זו דירה על אגם מאג’ורה או דירת סטודנטים בבולוניה – מגלה מהר מאוד שהשכירות מניבה לא רק הכנסות נאות אלא גם מערכת מיסוי באיטליה וגם בארץ. המשמעות: צריך להתמודד עם רשויות מס באיטליה, וגם עם רשות המסים בישראל.
נתחיל מאיטליה
הצעד הראשון – codice fiscale
לפני הכל, כל משקיע זר חייב לקבל Codice Fiscale – מספר זיהוי מס אישי, המקביל ל־ת״ז לצורכי מס. בלי הקוד הזה לא ניתן:- לחתום על חוזה רכישת נכס מול נוטריון.
- לפתוח חוזה שכירות קצרה או ארוכה.
- לשלם מסים או לקבל זיכוי.
- להתקשר עם חברת ניהול.
שיטות מיסוי הכנסות מנדל”ן באיטליה
המסלול הפשוט ביותר נקרא Cedolare secca – מס קבוע של 21% על הכנסה מדירה אחת שנבחרה, ו־26% על כל דירה נוספת. המס נגבה על כל ההכנסה ברוטו מדמי השכירות, ללא אפשרות לקזז הוצאות כמו דמי ניהול, ביטוח או תחזוקה. חלופה אחרת היא המסלול ה“רגיל” (IRPEF), שבו המס מחושב לפי מדרגות: 23% עד הכנסה שנתית של 28 אלף אירו, ו־35% על יתרת הסכום עד 50 אלף אירו. במסלול זה ניתן לקזז הוצאות מוכרות – ניהול, ניקיון, ביטוח, ועד בית – מה שמקל מאוד על מי שמפעיל את הנכס דרך חברת ניהול.
ומה בישראל?
תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם. המשמעות היא שהכנסה משכר דירה באיטליה חייבת גם בישראל. גם כאן עומדות בפני המשקיע שתי חלופות:- מסלול מס מופחת – 15% מהברוטו: מס פשוט על ההכנסה כולה, בלי קיזוז הוצאות (פרט למס זר ששולם).
- מסלול רגיל – מדרגות מס: דיווח על ההכנסה נטו (אחרי הוצאות מוכרות כמו ניהול וביטוח), וחיוב לפי מדרגות המס האישיות בישראל.
מניעת כפל מס – והיכן משלמים יותר
ישראל ואיטליה חתומות על אמנה למניעת כפל מס. בפועל זה אומר שהמס ששולם באיטליה מזכה את המשקיע בישראל, כך שלא משולם מס כפול מלא. אם, למשל, שולם באיטליה מס של 21%, ובישראל המס לפי מסלול מס מופחת הוא 15%, בישראל לא יידרש בעל נכס איטלקי לשלם מס בכלל. כדי ליהנות מהזיכוי, חשוב להחזיק מסמכים רשמיים המעידים על תשלום המס באיטליה – שוברים של Cedolare secca או אישור רו״ח מקומי.הזדמנות להיות בין ראשוני הרוכשי דירה על אגם קומו
על הגדה המערבית של אגם קומו, ב-טְרֶמֶדְזִינָה (Tremezzina), רכשו MonteMare Homes מגרש עם נוף לאגם, קרוב לחוף ול-וִילָּה דֶל בַּלְבְּיַאנֶלּוֹ (Villa del Balbianello) המפורסמת באגם. במגרש עתיד להיבנות קונדומיניום בוטיק של 14 דירות בלבד + בריכה + חנייה.
בשלב זה לרוכש פוטנציאלי יש הזדמנות נדירה להשפיע על תכנון ותמהיל הדירות כל עוד הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מוקדמים.
📍מיקום הפרויקט צפי למסירה 🗝️ קיץ 2027.
אלה טיפוסי דירות ומחירי פרי-סייל המתוכננים:
- דירות סטודיו + מרפסת נוף, החל מ-229,000 €
- דירות גן שני חדרים, החל מ-289,000 €
- קוטג’ים 3 חדרים + מרפסת נוף + גינה, החל מ-499,000 €
מעוניינים? תבחרו באופציה המועדפת, השאירו פרטים – ותהיו בין הראשונים לקבל החלטה 👈 👈 👈
לפרטים והרשמה מוקדמת
עוד בנושא
MonteMare Homesמשיקה פרויקט בוטיק ב־Tremezzina, עיירת וילות היסטוריות, מלונות היוקרה והנופים המרהיבים על הגדה המערבית של אגם קומו – אחד האזורים המבוקשים ביותר באגם,
מינוי נאמן ישראלי, פיקוח הדוק על היזם, חוזים על פי דין ישראלי ועל פי דין איטלקי במקביל, רישום זכויות באיטליה על ידי נוטריון בכל
שיווק דירות בחו"ל לישראלים מלווה לא פעם בהבטחות על "תשואה מובטחת". קודם כל, האם זה מותר בכלל? ובכל מקרה, איך ניתן לחזות את התשואה