השקעה בדירה בחו”ל: לא חייבים יותר להאמין ל«תשואה מובטחת»
שיווק דירות בחו"ל לישראלים מלווה לא פעם בהבטחות על "תשואה מובטחת". קודם כל, האם זה מותר בכלל? ובכל מקרה, איך ניתן לחזות את התשואה האמיתית מהשקעה בדירת נופש באיטליה, למשל?
האם מותר להבטיח תשואה למשקיעים?
- הבטחת תשואה = נייר ערך לפי חוק ניירות ערך, התשכ”ח-1968, אם משווק מציע תשואה קבועה או מובטחת מהשכרת נכס (במיוחד כשהנכס מנוהל עבור הרוכש), ההצעה עלולה להיחשב כהצעה של “נייר ערך”. הצעה כזו מחייבת תשקיף או פטור מתאים. לרוב המשווקים אין היתר כזה, ולכן אסור להציג תשואה “מובטחת” ללא מסגרת רגולטורית.
- חוק הגנת הצרכן סעיף 2 לחוק אוסר על הטעיה בפרסום. אם מציגים לרוכש תשואה מובטחת אך בפועל אין התחייבות חוזית אמיתית או יכולת לעמוד בכך – מדובר בהטעיה פלילית ואזרחית.
- פיקוח על שיווק נדל”ן בחו”ל רשות ניירות ערך בישראל כבר הזהירה מספר פעמים (בפרסומים רשמיים) שמשווקים שמציעים “השקעות נדל”ן עם תשואה מובטחת” פועלים לעיתים בניגוד לחוק. הרשות אף נקטה אמצעים נגד חברות כאלו
הכלים המרכזיים שכדאי להכיר
כדי לדייק בתחזית ההכנסה מהשכרה קצרה, כדאי להשתמש בשילוב של כמה כלים:| הכלי | מה הוא יודע למדוד / לנתח |
| AirDNA | מחירי לילה ממוצעים (ADR), תפוסה שנתית, RevPAR, פילוח לפי סוג נכס ועונה |
| Inside Airbnb | מחירי נכסים דומים, זמינות, ביקורות, תקופות עומס / חוסר ביקוש |
| AllTheRooms Analytics | הכנסות משוערות, השוואות בין אזורים, עונתיות, הצלחה לפי דירוג |
| Lighthouse | השוואות מול בתי מלון, דירות נופש, כספית של השוק המקומי והשווקים הדומים |
| AirROI | מחשב עלויות ונכונות להשוואה מול הכנסות; בוחן עלויות ניהול, תחזוקה, עמלת פלטפורמה, מאפשר לראות “תשואה נטו” פרטנית אחרי הוצאות |
תרגיל בחשבון: חישוב תשואה צפויה מדירת סטודיו ב-טרמֶדזינה, אגם קומו
נניח שמציעים לך דירת סטודיו בבניה בלינו, חלק של טרמזינה (אחד המקומות היוקרתיים בדרום של הגדה המערבית של האגם, בין קומו למנאג’ו) עם בריחה, חניה, נוף לאגם, קרבה לטיילת ולמסעדות.
| פרמטר | ערך משוער |
| מחיר רכישה | €250,000 |
| הכנסה שנתית ברוטו לפי נתוני AIRDNA | €51,000 |
| דמי ניהול 25% + מע"מ (22%)* | €15,555 |
| הוצאות נוספות (ביטוח, ועד בית, תחזוקה)*: | €3,000 |
| סה״כ הוצאות בפועל: | €18,555- |
| מיסוי רגיל באיטלה** | €9,046- |
| מיסוי בארץ (15%)** | אפס, בזכות אמנת כפל המס |
| נטו ביד אחרי הוצעות ומס | €23,399 |
| תשואה צפויה | 9.36% |
השורה התחתונה
כמבן יש להסתייג, מכל חישוב מסוג זה, כי הרי מה שהיה זאת לא בהכרח מה שיהיה. אבל, במקום להסתמך על סיסמאות שיווקיות כמו “תשואה מובטחת”, המשקיע הישראלי יכול להשתמש בכלי דאטה גלובליים שמספקים מידע אמיתי על ההכנסות הפוטנציאליות. AirDNA ו-InsideAirbnb הופכות את שוק ההשכרות הקצרות לשקוף בהרבה – ומאפשרות לחשב מראש אם הנוף מאגם קומו מתורגם גם לרווחיות יציבה.הזדמנות להיות בין ראשוני הרוכשי דירה על אגם קומו
על הגדה המערבית של אגם קומו, ב-טְרֶמֶדְזִינָה (Tremezzina), רכשו MonteMare Homes מגרש עם נוף לאגם, קרוב לחוף ול-וִילָּה דֶל בַּלְבְּיַאנֶלּוֹ (Villa del Balbianello) המפורסמת באגם. במגרש עתיד להיבנות קונדומיניום בוטיק של 14 דירות בלבד + בריכה + חנייה.
בשלב זה לרוכש פוטנציאלי יש הזדמנות נדירה להשפיע על תכנון ותמהיל הדירות כל עוד הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מוקדמים.
📍מיקום הפרויקט צפי למסירה 🗝️ קיץ 2027.
אלה טיפוסי דירות ומחירי פרי-סייל המתוכננים:
- דירות סטודיו + מרפסת נוף, החל מ-229,000 €
- דירות גן שני חדרים, החל מ-289,000 €
- קוטג’ים 3 חדרים + מרפסת נוף + גינה, החל מ-499,000 €
מעוניינים? תבחרו באופציה המועדפת, השאירו פרטים – ותהיו בין הראשונים לקבל החלטה 👈 👈 👈
לפרטים והרשמה מוקדמת
עוד בנושא
בין השנים 2000 ל־2006 הוביל משרד CandC architettura ingegneria, שני פרויקטי מגורים באי ג’ודקה שב-ונציה. בשני המתחמים הפכו מחסנים, מספנות ותעשייה נטושה לדירות מודרניות
מינוי נאמן ישראלי, פיקוח הדוק על היזם, חוזים על פי דין ישראלי ועל פי דין איטלקי במקביל, רישום זכויות באיטליה על ידי נוטריון בכל
MonteMare Homesמשיקה פרויקט בוטיק ב־Tremezzina, עיירת וילות היסטוריות, מלונות היוקרה והנופים המרהיבים על הגדה המערבית של אגם קומו – אחד האזורים המבוקשים ביותר באגם,