איטליה או ישראל: מי מגן טוב יותר על רוכש דירה מקבלן?
שני חוקים – החוק להגנת רוכשי דירות מקבלן באיטליה (Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 – Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) וחוק מכר דירות בישראל (התשל"ה–1974) – נולדו מאותה בעיה: קבלנים שקיבלו מקדמות ולא סיפקו דירות. אבל לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות שונים, ולרוכש באיטליה ובישראל ההגנה נראית אחרת לגמרי.
🇮🇹 באיטליה: ערבות מלאה על כל תשלום, ביטוח עשור – אבל בלי פיצוי אוטומטי
בכתבה הקודמת בנושא דיברנו על כך, כי החוק האיטלקי מ־2005 מחייב כל קבלן להנפיק ערבות (fideiussione bancaria או assicurativa) לכל תשלום מוקדם. גם אם הרוכש משלם 50% במעמד החתימה – הכול חייב להיות מובטח. ביום המסירה חייב הקבלן למסור פוליסת ביטוח עשור (assicurazione decennale postuma) המכסה פגמים קונסטרוקטיביים חמורים.
אבל כאן מסתתרת חולשה: אם הקבלן לא פשט רגל אלא פשוט מושך זמן, הרוכש לא מקבל פיצוי אוטומטי. כדי לממש את הערבות עליו להפעיל הליך משפטי – שליחת diffida ad adempiere, ביטול חוזה, ולעיתים גם פסק דין של בית המשפט האזרחי (Tribunale Civile). ההליך הזה עלול להימשך חודשים ואף שנים.
🇮🇱 בישראל: פיצוי אוטומטי, פיקוח בנקאי הדוק – אבל בלי ביטוח עשור
חוק מכר דירות הישראלי מחייב כל קבלן להעמיד לרוכש אחת מחמש בטוחות (בפועל תמיד ערבות בנקאית). בנוסף, יש מגבלה ברורה: אסור לגבות יותר מ־7% ממחיר הדירה בלי בטוחה.
חוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה–1974 מחייב:
-
ניהול כספים בחשבון ליווי בנקאי סגור – כל פרויקט בישראל מלווה על ידי בנק מלווה (הבנק למשכנתאות או מסחרי).
-
כל תשלום שהרוכש מעביר נכנס לחשבון הליווי בלבד.
-
הבנק משחרר כספים לקבלן רק לפי התקדמות הבנייה, על בסיס דו”חות מהנדס מפקח.
-
הקבלן לא רואה את הכסף ישירות – הוא מקבל שחרור חלקי לפי אחוזי ביצוע.
כלומר, בישראל הפיקוח הוא מנגנון כפול:
-
ערבות חוק מכר לכל רוכש.
-
ליווי בנקאי סגור שמוודא שכסף הולך לבנייה בלבד.
היתרון הגדול לישראלים: החוק קובע פיצוי אוטומטי על איחור במסירה. אם חלפו 60 יום, הרוכש זכאי לפיצוי חודשי בגובה דמי שכירות של דירה דומה × 1.5 – ללא צורך בתביעה. מעבר לכך, כל פרויקט חייב ליווי בנקאי: כל שקל של רוכש נכנס לחשבון סגור, והבנק משחרר כספים לקבלן רק לפי התקדמות ממשית בבנייה.
החיסרון: בישראל אין חובה לפוליסת ביטוח עשור. האחריות לליקויי בנייה נותרת על הקבלן בלבד, והגנת החוק מוגבלת לשנות הבדק והאחריות.
לפרטים והרשמה מוקדמת
ההבדל הקריטי: מימוש הערבות
בישראל מימוש ערבות הוא תהליך אדמיניסטרטיבי מול הבנק: הרוכש מציג מסמכים והבנק משלם. זה לוקח שבועות ספורים.
באיטליה, לעומת זאת, מימוש הערבות דורש הליך משפטי מלא – מה שמאריך את הזמן לחודשים או שנים.
אז מה עושים, כדי להבטיח את השקט הנפשי למשקיע ישראלי באיטליה בסטנדרט ישראלי, ואף מעבר לזה?
נדבר על זה בכתבה הבאה.
טבלת השוואה: איטליה מול ישראל
| נושא | איטליה 🇮🇹 | ישראל 🇮🇱 | יתרון למשקיע |
|---|---|---|---|
| ערבויות על תשלומים | חובה ערבות על כל סכום שמשולם (fideiussione) | חובה לתת בטוחה אחת, בפועל ערבות בנקאית | תיקו |
| מגבלת תשלום מוקדם | אין מגבלה, כל סכום חייב להיות מובטח | אסור מעל 7% בלי בטוחה | 🇮🇱 ישראל |
| ביטוח מבנה | ביטוח עשור חובה (assicurazione decennale postuma) | אין חובה כלל | 🇮🇹 איטליה |
| פיקוח על כספים | אין פיקוח – הכסף אצל הקבלן | ליווי בנקאי סגור, שחרור לפי התקדמות | 🇮🇱 ישראל |
| איחור במסירה | אין פיצוי אוטומטי – חייבים לתבוע | פיצוי אוטומטי: דמי שכירות × 1.5 אחרי 60 ימים | 🇮🇱 ישראל |
| מימוש ערבות | רק אחרי ביטול חוזה או חדלות פירעון; לוקח חצי שנה–3 שנים | מול הבנק המנפיק; לרוב שבועות ספורים | 🇮🇱 ישראל |
הזדמנות להיות בין ראשוני רוכשי דירה על אגם קומו
לאחרונה MonteMare Homes רכשו מגרש לבניית קונדומיניום בוטיק של 14 דירות בלבד + בריכה + חנייה ב-טְרֶמֶדְזִינָה (Tremezzina), על הגדה המערבית של אגם קומו, עם נוף לאגם, קרוב לחוף ול-וִילָּה דֶל בַּלְבְּיַאנֶלּוֹ ⛫ (Villa del Balbianello) המפורסמת באגם קומו. 📍מיקום הפרויקט הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מוקדמים. צפי למסירה 🗝️ קיץ 2027.טיפוסי דירות ומחירי פרי-סייל המתוכננים:
- דירות סטודיו + מרפסת נוף, החל מ-229,000 €
- דירות גן שני חדרים, החל מ-289,000 €
- קוטג’ים 3 חדרים + מרפסת נוף + גינה, החל מ-499,000 €
אם אתם מעוניינים:
א) להיות בין הרוכשים הראשונים של הדירות הספורות בפרויקט במחירי פרי-סייל; ב) להשפיע על תמהיל הדירות, כל עוד הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מוקדמים –השאירו פרטים – ותהיו בין הראשונים לקבל החלטה 👈👈👈
לפרטים והרשמה מוקדמת
עוד בנושא
שיווק דירות בחו"ל לישראלים מלווה לא פעם בהבטחות על "תשואה מובטחת". קודם כל, האם זה מותר בכלל? ובכל מקרה, איך ניתן לחזות את התשואה
החוק להגנת רוכשי דירות מקבלן (Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 – Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) מחייב
Palazzo Franchetti, מהבולטים בארמונות ונציה שעל גדת התעלה הגדולה, עבר גלגולים רבים – מאצולה רנסנסית דרך שיפוץ ניאו־גותי ועד דעיכה פיננסית. בשנות ה־2000 קם