כך מספקים הגנה מקסימלית למשקיע ישראלי באיטליה

החוק האיטלקי – הגנות לא מספיקות למשקיע ישראלי

כפי שציינו בכתבה קודמת, החוק האיטלקי מחייב קבלן להנפיק ערבות עבור כל תשלום לפני מסירת דירה, ולרשות חוזה מקדמי בטאבו (בדומה להערת אזהרה בישראל), אך לא שם פיקוח על כספי השקעה, לא מגן מסחבת, ולא מספק פיצוי מיידי. לכן מן הראוי ליצור מערכת הגנה משולבת על משקיע ישראלי הרוכש נכס באיטליה, כך שיהיה מוגן גם בארץ, וגם באיטליה.

מי הוא נאמן ישראלי ולמה צריך אותו

במודל השקעה מומלץ, לנאמן יש תפקיד מרכזי. נאמן הוא עורך דין ישראלי שממונה לפעול בשם המשקיע בכל מה שנוגע לעסקה באיטליה. תפקידיו העיקריים:

• חתימה על מסמכים באיטליה בשם המשקיע שנתן לו ייפוי כוח מלא.
• ניהול כספי ההשקעה באמצעות חשבון נאמנות ייעודי באירו.
• פיקוח על שחרור כספים: נאמן ממנה מפקח בנייה עצמאי באיטליה, המאשר את שלבי התקדמות בפרויקט. רק לאחר קבלת דו״ח המאשר את ההתקדמות, נאמן משחרר כספים מהחשבון ליזם.
• בקרה משפטית על כל שלב: מהסכם מקדמי ועד לחוזה העברת זכויות סופי.

באמצעות שילוב סמכויות החתימה, השליטה בכספים והפיקוח ההנדסי, מעניק נאמן למשקיע רשת ביטחון מקיפה שממזערת סיכונים של עיכובים, כשלי ביצוע או שימוש לא תקין בכספי השקעה.

איך פועל חשבון נאמנות

כדי להגן על כספי משקיע, תשלומים אינם מועברים ישירות ליזם אלא מופקדים בחשבון נאמנות שבשליטת הנאמן. חשבון נאמנות בא לשמש באיטליה תחליף למנגנון של ליווי בנקאי לפי חוק מכר ישראלי: גם שם כספי הרוכשים נשמרים בחשבון ליווי, ובנק משחרר אותם לפי קצב התקדמות עבודות. הכספים נשמרים עד שנצבר סכום המאפשר לרכוש את הקרקע, ורק אז מועברים ליזם. כל שחרור כספים מחשבון נאמנות מותנה באישור מפקח בנייה עצמאי מטעם נאמן המאשר את התקדמות הפרויקט. כך נוצר מערך הגנה כפול: נאמן ישראלי שמחזיק בכסף עד להתקיימות התנאים, וחוק איטלקי שמבטיח ערבות וביטוח על כל תשלום.