דמי קונדומיניו באיטליה מול דמי ועד בית בישראל: כמה אנחנו באמת דומים?
ניהול בניינים משותפים הוא אתגר יומיומי בכל מדינה מודרנית. באיטליה קוראים לזה quote condominiali – דמי ועד בית – ובישראל אנו מכירים את המושג כ"הוצאות ועד בית" או "דמי ניהול". בשתי המדינות מדובר בתשלום שכל דייר חייב בו, כדי לממן את תחזוקת השטחים המשותפים. אבל איך מחשבים את הסכום, מי מחויב בו, ומה ההבדלים בפועל בין רומא לתל אביב?
הוצאות רגילות לעומת הוצאות חריגות
גם באיטליה וגם בישראל עושים הבחנה בין:- הוצאות רגילות: ניקיון, תאורה, תחזוקה שוטפת של מעלית, שכר המנהל/ועד.
- הוצאות חריגות: שיפוץ חזית או גג, החלפת מעלית, שדרוג מערכות אנרגיה.
מי מחויב לשלם?
באיטליה, החובה תמיד מוטלת על בעל הנכס. אם הדירה מושכרת, השוכר משלם את ההוצאות השוטפות בפועל, אך כלפי הוועד אחראי הבעלים בלבד – והוא זה שנדרש לגבות מהשוכר את חלקו. בישראל, החובה המשפטית דומה: הבעלים הרשום בטאבו אחראי כלפי ועד הבית. בפועל, מקובל שהשוכר משלם את ההוצאות השוטפות כחלק מהסכם השכירות, אך אם הוא לא עושה זאת – הוועד פונה ישירות לבעל הנכס.
מועדי התשלום והגבייה
באיטליה מקובל לשלם את דמי הוועד בפריסה שנתית – רבעונית, דו־חודשית או חודשית – בהתאם להחלטת המנהל והאסיפה. בישראל, ברוב הבניינים נגבים דמי ועד בית חודש בחודשו, באמצעות גבייה ישירה או הוראת קבע.מה קורה כשההוצאות גבוהות מדי?
באיטליה וגם בישראל הדיירים יכולים:- לדרוש לראות חשבוניות והסכמים;
- להשתתף באסיפות ולהשפיע על התקציב;
- להציע ספקים חלופיים;
- לקדם צעדי התייעלות (לדוגמה: מעבר לתאורת LED או התקנת פאנלים סולאריים).
לפרטים והרשמה מוקדמת
הדמיון והשוני: איטליה מול ישראל
| נושא | איטליה 🇮🇹 | ישראל 🇮🇱 |
|---|---|---|
| שיטת חישוב | לפי אלפיות (millesimi) – חלק יחסי מתוך 1000 בהתאם לגודל, מיקום ושימוש הדירה | בדרך כלל חלוקה שווה בין הדירות; לעיתים לפי שטח בדירות יוקרה/מגדלים |
| הוצאות רגילות | ניקיון, תאורה, תחזוקה שוטפת, שכר מנהל | ניקיון, תאורה, מעלית, גינון, שכר ועד/חברת ניהול |
| הוצאות חריגות | שיפוץ חזית או גג, החלפת מעלית, התקנת מערכות חדשות | שיפוץ גג/חזית, החלפת מעלית, שדרוג מערכות, שיפוצים מיוחדים |
| מי אחראי כלפי הוועד | תמיד בעל הנכס (השוכר משלם בפועל רק את ההוצאות הרגילות, אך מול הוועד אחראי הבעלים) | תמיד בעל הנכס הרשום; השוכר משלם בפועל אם סוכם כך בחוזה |
| מועדי תשלום | פריסה שנתית: רבעונית/דו־חודשית/חודשית בהתאם להחלטת האסיפה והמנהל | בדרך כלל גבייה חודשית, ישירה או בהוראת קבע |
| אסיפה כללית | חובה לאישור תקציב והוצאות חריגות; החלטות מתקבלות ברוב קולות | חובה לאישור תקציב/שיפוצים; רוב קולות לפי חוק המקרקעין |
| בקרה ושקיפות | זכות לכל דייר לעיין בחשבוניות ובחוזים | זכות דומה; בפועל פעמים רבות נדרשת התעקשות מצד הדיירים |
| ערעור על הוצאות | ניתן לערער בבית משפט תוך 30 יום מההחלטה | ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין או לבית משפט |
הזדמנות להיות בין ראשוני רוכשי דירה על אגם קומו
לאחרונה MonteMare Homes רכשו מגרש לבניית קונדומיניום בוטיק של 14 דירות בלבד + בריכה + חנייה ב-טְרֶמֶדְזִינָה (Tremezzina), על הגדה המערבית של אגם קומו, עם נוף לאגם, קרוב לחוף ול-וִילָּה דֶל בַּלְבְּיַאנֶלּוֹ ⛫ (Villa del Balbianello) המפורסמת באגם קומו. 📍מיקום הפרויקט הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מוקדמים. צפי למסירה 🗝️ קיץ 2027.טיפוסי דירות ומחירי פרי-סייל המתוכננים:
- דירות סטודיו + מרפסת נוף, החל מ-229,000 €
- דירות גן שני חדרים, החל מ-289,000 €
- קוטג’ים 3 חדרים + מרפסת נוף + גינה, החל מ-499,000 €
אם אתם מעוניינים:
א) להיות בין הרוכשים הראשונים של הדירות הספורות בפרויקט במחירי פרי-סייל; ב) להשפיע על תמהיל הדירות, כל עוד הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מוקדמים –השאירו פרטים – ותהיו בין הראשונים לקבל החלטה 👈👈👈
לפרטים והרשמה מוקדמת
עוד בנושא
על שפת אגם קומו ניצב מלון־הארמון שנולד בראשית המאה הקודמת כמוקד נופש לאצולה האירופית, שרד מלחמות ושנים של דממה, ושב אל קדמת הבמה כיעד
איפה המקומות הכי טובים להשקיע באגם קומו כרגע? האם בלג’יו עדיין הבחירה המובילה, או שעירות כמו דומאסו, צ'רנוביו וגראבדונה מתחזקות? אנחנו ממשיכים בסקירה של
וילה דל בלביאנלו המפורסמת בקרבת Residenza MonteLario וילה דל בלביאנלו (Villa del Balbianello) – אחת האחוזות המפורסמות באגם קומו, מציעה שילוב נדיר של היסטוריה,