11 שלבים לרכישת דירת יד שנייה באיטליה – מדריך מלא לקונה ישראלי

רכישת דירה יד שנייה באיטליה היא השקעה מרגשת עם פוטנציאל גבוה, אך דורשת הכנה יסודית והסתייעות באנשי מקצוע. על ידי ביצוע השלבים לעומקם והיעזרות במתווכים, עורכי דין ונוטריונים, תוכלו להגשים את חלום הבית באיטליה בצורה בטוחה ומוצלחת.

שלב 1: החלטה ותקציב

  • הגדרת מטרת הרכישה: שימוש עצמי, נופש, השקעת תשואה/השבחה?
  • הערכת תקציב כולל: מחיר נכס + מסים + עלויות נלוות (ראו שלב 9)
  • חשוב לדעת: זרים (כולל ישראלים) יכולים לרכוש דירה באיטליה גם בלי אזרחות או תושבות.

 

 שלב 2: פתיחת מספר מס איטלקי – Codice Fiscale

  • חובה לכל רוכש.
  • מנפיקים אותו חינם ברשות המסים (Agenzia delle Entrate).
  • ניתן לקבל דרך עורך דין, רואה חשבון או נציגות קונסולרית.

 שלב 3: פתיחת חשבון בנק באיטליה או באירופה (מומלץ)

  • נדרש לצורך העברת תשלום התמורה, וגם דמי שכירות בהמשך, תשלום מסים ואגרות ועוד.
  • לא חובה, אבל מקל משמעותית על התהליך.
  • חלק מהבנקים מאפשרים פתיחה גם מרחוק או דרך שליח עם ייפוי כוח

 

 שלב 4: מציאת נכס מתאים

  • דרך מתווך (agente immobiliare) מקומי או פלטפורמות כמו:
    • idealista.it
    • immobiliare.it
    • casa.it
  • בדיקות:
    • מיקום ותשתיות
    • מצב משפטי ורישום בטאבו (visura catastale)
    • חובות, חריגות בנייה, מצב רישוי

 שלב 5: הגשת הצעת רכישה (Proposta d’acquisto)

  • הצעה כתובה וסכום פיקדון (5%–10%)
  • ההצעה מגדירה את תנאי רכישה ומחייבת את הרוכש, אם המוכר מאשר אותה, אלא אם מוגדר בהצעה מראש באלו מקרים מותר לרוכש למשוך את הצעתן חזרה
  • הסכמת המוכר מחייבת אותו עוד יותר: אם הוא יבטל את העסקה אחרי הסכמתו, יחויב בחזרת פיקדון פלוס בקנס בגובה הפיקדון
  • הצעת רכישה מנוהלת דרך המתווך או עורך הדין

 

 שלב 6: חתימת חוזה ראשוני (Compromesso / Contratto preliminare)

  • חוזה מחייב מבחינה משפטית
  • מציין את המחיר, התנאים, תאריך מסירת סגירה סופית ומסירת נכס
  • הפקדת תשלום נוסף (סה"כ 10–30%)
  • נחתם מול נוטריון או עורך דין

מלאו את הפרטים שלכם וניצור אתכם קשר

שלב 7: בדיקות נאותות (Due Diligence)

  • ניהול ע״י עו״ד או מהנדס:
    • בדיקת רישום נכס בטאבו
    • בדיקות תכנוניות (חריגות)
    • אישורי תשלום מיסים קודמים
    • בדיקות מבנה (רצוי)

 

שלב 8: חתימת חוזה סופי – Atto di Compravendita

  • נחתם רק אצל נוטריון (Notaio) – הגוף החוקי היחיד שמאשר בעלות באיטליה
  • תשלום היתרה
  • רישום הבעלות על שם הרוכש
  • תשלום מסים ורשום בטאבו
  • שפת החוזה: איטלקית (עם מתורגמן אם צריך)

שלב 9: עלויות נלוות

פריט

שיעור משוער

מס רכישה (Imposta di registro)

9% ממחיר הנכס הרשום בטאבו (יכול להיות נמוך בהרבה מהריאלי)

מסים נוספים (IPT, קסטסטלה)

כ-200–400 אירו

נוטריון

1,500–3,000 אירו

עורך דין (אופציונלי אך מומלץ)

1%–2% ממחיר העסקה

מתווך נדל"ן

2%–3% + מע"מ

מתורגמן (אם נדרש)

300–600 אירו

מלאו את הפרטים שלכם וניצור אתכם קשר

שלב 10: קבלת המפתחות

  • מתבצעת לרוב מיד לאחר החתימה אצל הנוטריון
  • ניתן גם לשלוח נציג בייפוי כוח מלא ולבצע הכול מרחוק

 

שלב 11: חיבור תשתיות וחשבונות

  • חשמל, מים, גז – מועברים לשם הבעלים החדש
  • תהליך פשוט מול חברות השירות