הטבות מס לקונים זרים באיטליה
איטליה ממשיכה למשוך משקיעים זרים לשוק הנדל"ן שלה, הודות לשילוב של מורשת תרבותית עשירה, נופים עוצרי נשימה ותמריצי מס אטרקטיביים. עבור קונים זרים, כולל ישראלים המעוניינים לרכוש בית נופש, נכס להשקעה או מגורים קבועים, הממשלה האיטלקית מציעה מספר הטבות מס שיכולות להפחית משמעותית את עלויות הרכישה והתחזוקה. כתבה זו מסבירה את תמריצי המס המרכזיים הזמינים לקונים זרים ב-2025 ואת התנאים לקבלתם.
מס רישום מופחת עבור מגורים ראשוניים (Prima Casa)
אחת ההטבות המשמעותיות ביותר היא מס הרישום המופחת עבור קונים הרוכשים נכס כמקום מגוריהם הראשי (prima casa). עבור זרים המתכננים להפוך לתושבי איטליה תוך 18 חודשים מיום הרכישה, מס הרישום יורד מ-9% ל-2% משווי הקדסטר של הנכס (ערך ממשלתי, שלרוב נמוך ממחיר השוק).
- הקונה חייב להצהיר כי יקבע תושבות באיטליה תוך 18 חודשים.
- הנכס אינו יכול להיות מסווג כנכס יוקרה (קטגוריות A/1, A/8, A/9).
- הקונה אינו יכול להחזיק בנכס מגורים אחר באותה עירייה.
טיפ 🇮🇱 לישראלים: אם אתם שוקלים מעבר לאיטליה או שהייה ממושכת, התייעצו עם עורך דין מקומי כדי להבטיח עמידה בתנאי ההטבה.
פטור ממס על רווחי הון
זרים הרוכשים נכס באיטליה עשויים להיות זכאים לפטור ממס על רווחי הון (Plusvalenza) אם הם מחזיקים בנכס יותר מחמש שנים או משתמשים בו כמקום מגוריהם הראשי. מס זה, בשיעור של 20% על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, חל על נכסים שנמכרים תוך פחות מחמש שנים ואינם משמשים כמגורים ראשוניים. הפטור יכול לחסוך אלפי אירו במקרה של מכירה עתידית.
טיפ 🇮🇱 לישראלים: אם אתם מתכננים להשקיע בנכס לטווח ארוך, פטור זה הופך את ההשקעה למשתלמת יותר.
משטר מס Flat Tax עבור תושבים זרים
איטליה מציעה משטר מס מיוחד ("Regime Fiscale Agevolato") עבור זרים המעבירים את תושבותם לאיטליה. תחת משטר זה, אנשים בעלי הכנסה גבוהה יכולים לשלם מס שנתי קבוע של 100,000 אירו על כל הכנסותיהם ממקורות מחוץ לאיטליה, כולל הכנסות משכירות נכסים. משטר זה תקף למשך 15 שנים ומיועד במיוחד למשקיעים אמידים המעוניינים לקבוע את מרכז חייהם באיטליה.
- הקונה חייב להפוך לתושב מס באיטליה.
- יש להגיש בקשה לרשות המסים האיטלקית (Agenzia delle Entrate).
- ההטבה אינה חלה על הכנסות ממקורות איטלקיים, כגון שכר דירה מנכסים באיטליה.
טיפ 🇮🇱 לישראלים: משטר זה מתאים במיוחד למשקיעים עם הכנסות משמעותיות מחוץ לאיטליה, כגון הכנסות מעסקים או השקעות בישראל
תמריצי שיפוץ והתיעלות אנרגטית
הממשלה האיטלקית מציעה תמריצים משמעותיים לשיפוץ נכסים, במיוחד עבור שיפורים ביעילות אנרגטית, כגון התקנת פאנלים סולאריים, שדרוג בידוד או החלפת מערכות חימום. ההטבה המרכזית היא Superbonus (או גרסאות מעודכנות שלו ב-2025), המאפשר ניכוי מס של עד 50%–110% מעלויות השיפוץ, תלוי בסוג השיפור. עבור זרים שאינם תושבים, ניתן לממש הטבה זו אם הנכס משמש כמקום מגורים או מושכר, ובתנאי שהשיפוצים מבוצעים על ידי קבלנים מורשים.
בנוסף, תמריץ ה-Ecobonus מאפשר ניכוי מס של 50%–65% עבור שיפורים ספציפיים ביעילות אנרגטית, כגון התקנת חלונות חסכוניים באנרגיה. ההטבות מוגבלות לסכומים שנתיים מסוימים ודורשות תיעוד מפורט של העבודות.
טיפ 🇮🇱 לישראלים: אם אתם רוכשים נכס ישן, בדקו את האפשרות לשלב שיפוצים עם תמריצים אלה כדי להפחית עלויות ולשפר את ערך הנכס.
מלאו את הפרטים שלכם וניצור אתכם קשר
מס מופחת על הכנסות משכירות (Cedolare Secca)
לקונים זרים המתכננים להשכיר את הנכס שלהם, משטר Cedolare Secca מציע אפשרות מס אטרקטיבית. במקום לשלם מס הכנסה רגיל (IRPEF) על הכנסות השכירות, ניתן לבחור במס קבוע של 21% על הכנסות השכירות (או 10% עבור חוזי שכירות מוסדרים לטווח ארוך). משטר זה מפשט את תהליך המיסוי ומפחית את הנטל המסוי על הכנסות מנכסים.
- יש להירשם למשטר זה ברשות המסים האיטלקית.
- ההטבה זמינה גם לזרים שאינם תושבים, בתנאי שהנכס ממוקם באיטליה.
טיפ 🇮🇱 לישראלים: התייעצו עם רואה חשבון כדי לבדוק אם משטר זה משתלם יותר בהשוואה למס הכנסה רגיל, במיוחד אם אתם משכירים את הנכס לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb.
תמריצים אזוריים
חלק מהאזורים באיטליה, כמו סיציליה, פוליה וסרדיניה, מציעים תמריצים נוספים למשקיעים זרים כדי לעודד פיתוח כלכלי. לדוגמה, תוכנית ה-"1 Euro Houses" בסיציליה מאפשרת רכישת נכסים ישנים בכפרים נטושים במחיר סמלי, בתנאי שהקונה מתחייב לשפץ את הנכס תוך פרק זמן מסוים. בנוסף, אזורים מסוימים מציעים פטורים זמניים ממס רכוש (IMU) או סובסידיות לשיפוצים עבור נכסים המיועדים לתיירות או לשימוש קהילתי.
טיפ 🇮🇱 לישראלים: בדקו עם הרשויות המקומיות באזור שבו אתם שוקלים לרכוש נכס כדי לזהות תמריצים ספציפיים.
אתגרים עבור קונים זרים
למרות התמריצים, קונים זרים, כולל ישראלים, עשויים להיתקל באתגרים:
- בירוקרטיה: תהליך הרכישה והמימוש של תמריצי המס כרוך בניירת רבה ודורש התמצאות בחוקים האיטלקיים.
- דרישת תושבות: חלק מההטבות, כמו מס רישום מופחת, מחייבות התחייבות לתושבות באיטליה.
- שפה: מסמכים משפטיים הם באיטלקית, ולכן יש צורך במתורגמן או בעורך דין דובר אנגלית.
🇮🇱 טיפים לקונים ישראלים
- שכרו אנשי מקצוע: עורך דין או רואה חשבון המתמחים בנדל"ן איטלקי יכולים לעזור לכם לנווט את תמריצי המס ולמזער עלויות.
- בדיקת נאותות: ודאו שהנכס נקי מחובות או שעבודים לפני הרכישה, שכן תמריצי מס לא יחולו אם קיימות בעיות משפטיות.
- התייעצו עם הקונסוליה: הקונסוליה האיטלקית בישראל יכולה לסייע בהנפקת קוד פיסקלי (Codice Fiscale), שהוא חובה לכל עסקת נדל"ן.
- תכנון לטווח ארוך: שקלו אם תרצו להפוך לתושבים או להשכיר את הנכס, שכן בחירות אלה משפיעות על זכאות להטבות מס.